正在建設中的青島市李滄區適園雅居項目如果不是青島傑盛置業公司股東間發生矛盾引起一系列訴訟和舉報,外界可能還無從得知,青島早在2011年年底就出現了所謂小產權房“轉正”的事實。
   不過,該市多名官員強調:青島並沒有允許小產權房轉正,而僅僅是對違法建築的處置。在他們的認識里,“小產權房,好歹還有點手續,而違法建築,則完全是一個違法的產物。”
   青島市李滄區南王家上流社區適園雅居的工地上,十幾棟多層住宅樓矗立在夕陽下,為數不多的工人正在忙碌。適園雅居的售樓處並不在此,而是在附近大嶗路上,現場施工負責人說:“這裡本來是小產權房,現在完善了手續轉成商品房了。”6月11日中午,青島市大嶗路,售樓員正熱情地向來訪者介紹:適園雅居10年前屬小產權房,現在手續已經完善,五證兩書俱全,“這是青島市3個小產權房轉正的試點之一。”
   完善手續後出售,違法建築獲“新生”
   適園雅居4月27日開盤,共15棟樓房600多套房子,第一批開放的房源只有99套,目前已全部被預訂,定金1萬元,“估計7月份會開放第二批房源。”
   “因為曾經是小產權房”,售樓員說:“每平方米9000元至11000元,這價格在這個地區找不到。”售樓員的說法多少有些水分,在李滄區還是有每平方米8000多元的樓盤的,如中南世紀城。不過,適園雅居旁邊兩處樓盤都賣到了均價13000元/平方米和17000元/平方米。相對而言,適園雅居還算便宜。
   “適園雅居不是小產權房轉正,而是市政府處置違法建築。”6月11日下午,李滄區委宣傳部副部長單偉說。
   李滄區生態商住區建設辦公室一位孫姓工作人員稱,對於適園雅居15棟樓的處置,是青島市在2005年就確定下來的。給其頒發五證兩書,既不是想探索小產權房的出路,也不是完善手續,而是這些樓本來是無任何手續的違法建築,早被青島市政府依法沒收。為了處置這些違法建築,2009年青島市政府出台了一個會議紀要,要求“對符合質量要求,也符合規劃要求的違法建築,盡可能地完善手續,走招拍掛的程序”。適園雅居就是在這種背景下,從原來的違法建築轉變成現在的“大產權房”。在李滄區各級官員的認識里,小產權房雖然手續不全,好歹還經過了一定審批,而違法建築則壓根就沒有任何手續。
   適園雅居的15棟樓房至少已經存在10年,2004年政府將其作為違法建築沒收,本來要全部推倒,但考慮到這樣會造成巨大浪費,所以對部分違法建築一直試圖完善手續。目前適園雅居手續完備,不過,由於接手這一項目的青島傑盛置業有限公司股東間存在股權爭議,導致項目遲遲不能進行。
   租地50畝建住宅小區,有村幹部曾被判刑
   相關材料顯示,適園雅居項目始建於2003年,當時叫瑞峰苑小區,是南王家上流村的村幹部個人以村委會名義建設的,該項目的原建設單位是青島瑞豐德不鏽鋼有限公司(以下簡稱瑞豐德公司),公司法人代表郝安峰,山東濱州人。
   1998年,郝安峰與南王家上流村簽訂了廣水路以北、規劃43號線以西約50畝土地租賃協議,租期50年,每畝地租價3萬元,想蓋廠房生產不鏽鋼產品,但後來僅建起了兩個車間。
   到2003年,不鏽鋼業務不好做了,聽說蓋小產權住宅往外賣很掙錢,郝安峰就蓋起15棟住宅樓,即“瑞峰苑小區”。
   據說,當時郝安峰的瑞豐德公司找了11個建築隊墊資開建,用建好的房子抵頂建築費,建築商使用村委會統一印製的銷售合同,對外預售了部分房子。該項目最初建設成本每平方米僅400餘元,市場售價800餘元。“當時南王家上流村村委會出具售房合同、收款收據,並約定70%利潤歸郝安峰,30%歸村委會。”知情人士稱。
   後來,“瑞峰苑小區”因沒有合法手續被叫停。2004年10月,青島市政府下令將類似違法樓盤沒收,僅在李滄區東部就沒收了283棟樓,包括瑞峰苑小區的15棟樓。
   由於該項目屬違法建設,當時的南王家上流村有村幹部因破壞耕地被判刑3年,而瑞豐德公司負責人郝安峰則免於刑事追究。
   2005年1月25日,青島市政府下發[2005]7號文件,要求“將舊城改造和城中村改造與清理違法建築有機結合起來。在規劃調整的基礎上,將李滄區東部劃分為若干個片區,由李滄區負責,通過招投標方式,進行捆綁式有序開發。”
   2005年4月,青島市規劃局將沒收的李滄區283棟違法建築,移交李滄區政府併在財政局備案。原來的違建“瑞峰苑小區”,被區政府列為符合政策補辦手續的項目。
   兒子註冊新公司,承接父親開發的違建
   2008年青島商品房均價已超過7000元,李滄區因開發較晚,房價也接近6000元。當年3月,經李滄區政府同意,北京雍倫佳苑房地產開發公司(以下簡稱北京雍倫公司),承接了該小區15棟樓(13棟主體封頂)的處置項目。
   北京雍倫公司2008年1月17日在北京註冊成立,註冊資本2900萬元,實收資本1000萬元,法定代表人郝國瑞,是瑞峰苑小區原開發商、青島瑞豐德公司法人郝安峰的兒子。郝國瑞占公司51%的股份,另一位股東李秀針占49%。
   李秀針是山東濱州人,居住在北京。李秀針介紹,北京雍倫公司註冊成立,就是為了操作承接處置瑞峰苑小區的15棟違法建築。兩位股東最初約定,郝國瑞出資510萬元,李秀針出資490萬元。但實際出資都是李秀針一方找人墊資,驗資後便將資金抽走了,北京雍倫公司實際上是個空殼公司,沒有其他項目,僅僅是為了運作瑞峰苑小區的小產權房。
   李秀針說,郝家之所以和她合伙成立北京雍倫公司,是因為郝安峰看上了她的“社會關係”。
   2008年10月,按照李滄區政府的要求,郝安峰以北京雍倫公司的名義委托青島理工大學建築質量鑒定中心,對瑞峰苑小區15棟樓房進行了質量鑒定,鑒定報告被李滄區政府認可使用,雍倫公司支付了40萬元鑒定費用。
   2009年12月23日,北京雍倫突然被轉讓,次年1月17日更名為北京政研投資公司。
   “之所以轉讓,是各方面均認為北京雍倫公司承擔的任務已經完成,而且馬上面臨二次出資1900萬元。這個註冊資本為2900萬元的公司,實際上購買人只給了4萬多元就把公司拿到手了。”李秀針的一位親屬向華商報記者透露。
   多年違建終合法,“房地捆綁”公開拍賣
   北京雍倫公司被轉讓後,2010年2月1日,青島傑盛置業有限公司(以下簡稱青島傑盛)迅速成立。註冊資本1000萬元,法人代表為薛曉明,原北京雍倫公司法人代表郝國瑞的妻子。
   青島傑盛的另外一名股東是李秀針,作為當初的合伙人,她和薛曉明各占50%的股份。
   2011年5月19日,李滄區生態辦出台的[2011]76號文件《關於南王家上流社區保留違法建築項目相關處置意見說明的函》中提出:該項目分為兩個區,其中北區15棟樓擬保留並完善手續,南區7棟樓查處後進行凈地招拍掛,由於北區已完成土地儲備預登記、規劃、徵地、供地方案報批等工作,建議北區先行進行土地招拍掛。
   北區地上建築物將作為附加條件與土地一併招拍掛,經評估,北區建築工程費用共約9638萬元。因已確定北京雍倫公司作為原項目承建人繼續完善該項目,“如該公司最終競得,建議免交上述建築工程費用”,中標後約定該公司負責相關遺留問題;如該公司未競得,“建議最終競得人將上述建築工程費交我區”,由區政府處理遺留問題。
   2011年8月31日,該市國土局給李滄區政府下發[2011]238號文件,明確本次土地連同地上建築物出讓。
   2011年11月20日,青島市國土局在《青島日報》上刊登建設用地招拍掛公告,兩塊出讓土地中,瑞峰苑小區所占土地便是其中一塊。土地用途是“城鎮住宅”,拍賣起叫價為每平方米870元。
   2011年12月5日,青島傑盛向市國土局遞交《競買申請書》,法人代表薛曉明在競買申請書上簽名,而聯繫人為其丈夫郝國瑞。四天后,青島市當年最後一場土地拍賣會在冷清中收場。
   競買席上坐了10多個人,只有一家競買人舉牌
   該地塊870元/平方米的超低起拍價相當誘人,並且該地塊位置較為優越,周邊已有幾個熱銷項目,均價在萬元左右。
   然而,據當地媒體報道,當時該地塊拍賣並沒有上演爭搶局面,競買席上稀稀拉拉坐了10多個人,甚至只有一家競買人舉牌。
   最終,該地塊以起拍價870元/平方米成交,競得人為青島傑盛公司,成交總價6564萬元。
   李秀針提供的一份青島傑盛公司2012年2月的資料顯示,公司拍得的這塊土地34683.5㎡,地上15個樓座、678套住宅、685個儲藏室、建築面積約75450㎡。初步估計抵頂建築費100套,剩餘近600多套。估計項目收益可達3.5億元。
   為何沒有其他競爭者,李秀針認為,主要是郝國瑞在土地招拍掛前編造了“小區已銷售568套小產權房、只剩下110套房子可賣”的虛假事實。“郝之所以編造這樣的虛假數據,是為了逼退可能的潛在競爭者。”
   這組數據這樣表述:截至2004年9月15日,對外銷售住宅45套;解決公司(青島瑞豐德不鏽鋼有限公司和青島世茂機械製造有限公司)職工住房125套;以房抵工、抵料260套;以房抵債138套;可銷售住宅110套。
   按照這組數據估算,該項目誰做誰賠錢:只剩100多套房可賣約1.3萬平方米,按當下市場均價每平方米10000元,最多1.3億元,卻要支付9638萬元的建築工程費和至少6564萬元的地價款,還不包括完善手續等其他費用。
   李滄區生態辦工作人員稱:當時瑞豐德公司向政府提交了一個售房明細,“房子是人家自己賣的,我們看到了售房明細,故認定它已賣掉了568套,也就採用了這個數據。”
   後來,李滄區生態辦根據上述數據起草區政府(2011)210號文件回覆青島市國土局,併列入拍賣資料。
   這不是青島唯一由違建“轉正”的樓盤
   按李秀針的說法,該項目還有600多套房子可售,顯然好事已成,盈利可期。誰知青島傑盛兩個股東之間的矛盾卻全面爆發。
   招拍掛結束後,傑盛公司法人代表薛曉明突然提出重新劃分股權,由原來兩個股東各占50%,變為薛77%,李秀針23%。李秀針一方強烈反對,以曾經的北京雍倫公司股東和青島傑盛股東的雙重身份四處舉報。雙方開始了長達數年的較力,包括訴訟、舉報、網絡攻擊等手段。如今,原來的瑞峰苑小區已經換成了適園雅居這個名字,開盤售房。而股東之間的爭端還在持續。
   股東的鬥爭也牽涉李滄區官場。李秀針多次向有關部門舉報數名幹部在適園雅居的“轉正”過程中有瀆職、受賄行為,但至今沒有回音。
   記者向一位被舉報的幹部求證,他出示了一份公證書,稱:2012年5月14日,有人用李秀針女兒的手機在網上發佈消息,說當初從開發商處得到消息,郝國瑞和其父答應給兩名官員好處,因此這些官員才這樣賣命。“我們當時就公證了,鎖定證據,隨時可以提起訴訟。我可以負責任地說,我沒有要他的房子,沒有買他的房子。”該幹部說。
   記者就土地招拍掛前是否已出售568套房子的事向郝國瑞求證,他通過郵件回覆稱:該項目最初是由青島瑞豐德公司開發建設,“被政府沒收後統一進行處置,是李滄區違法建築處置項目之一”。在處置過程中,原開發單位按政府要求將銷售數據進行整理統計,“經審核後納入拍賣公示文件”。
   2011年12月,傑盛公司參加公開拍賣並“依法競得了該項目”。“正是因為傑盛公司股東之間的股權爭議,導致項目拖延至今,一些工作也相對滯後了。”李滄區多位官員表示。
   “2004 年李滄區東部很多違法建築都被沒收了,為什麼適園雅居違建能夠順利轉正?”李滄區方面的答覆是:這是2009年青島市政府104號會議紀要確定的,“我們也不知道原因何在”。而李滄區生態辦工作人員則解釋說,適園雅居並不是該區唯一一家由違法建築處置為“大產權房”的樓盤。  (原標題:青島出現小產權房轉正)
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